Kredyt hipoteczny to produkt finansowy o długofalowym charakterze, najczęściej zawierany na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Terminowe regulowanie rat wcale nie musi jednak oznaczać comiesięcznych wyrzeczeń. Wystarczy tylko trzymać się kilku żelaznych zasad.

Aktualnie w Polsce obowiązują, najniższe w historii, stopy procentowe. Sytuacja, nie sprzyja posiadaczom lokat bankowych (zyski maleją), ale cieszy obecnych i przyszłych kredytobiorców, zresztą nie tylko hipotecznych. Wartość stóp procentowych (stopa referencyjna to obecnie 1,5 proc.) wpływa bowiem bezpośrednio na wysokość rat kredytów. Oprocentowanie oparte jest o WIBOR, czyli stawkę pożyczek na warszawskim rynku międzybankowym. WIBOR kształtuje się zazwyczaj nieco powyżej aktualnego poziomu stopy referencyjnej. Warsaw Interbank Offered Rate, bo tak z języka angielskiego należy czytać skrót WIBOR, to koszt, który banki muszą ponosić, aby wzajemnie pożyczać sobie pieniądze. W przypadku kredytów hipotecznych do ustalenia ich oprocentowania stosuje się najczęściej WIBOR 3M, czyli trzymiesięczny. Oznacza to, że kredytobiorcy odczuwają w swoich portfelach zmiany w wysokości WIBOR dopiero po upływie kwartału od ich wystąpienia. Wahania stóp procentowych wpływają więc na wartość stawki WIBOR, a tym samym na wysokość rat spłacanych przez kredytobiorców. Mniej restrykcyjna polityka pieniężna prowadzona przez Radę Polityki Pieniężnej i Narodowy Bank Polski przekłada się na niższe raty kredytów i odwrotnie – jej zaostrzanie przekłada się na wzrost rat.

Stopy procentowe to nie jedyny czynnik wpływający na wysokość rat kredytowych

• Na raty kredytowe wpływ ma także marża ustalana przez bank;
• Każda rata kredytu składa się z dwóch części: kapitału i odsetek;
• Raty kredytowe mogą być równe lub malejące.

Na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływ ma nie tylko stawka WIBOR. Jest ona jednym z elementów składowych tworzących oprocentowanie całkowite. Drugim jest marża banku wyznaczająca zysk, który instytucja finansowa czerpie z faktu przyznania finansowania hipotecznego klientowi (kredyty udzielane są za odpłatnością). O ile klient nie ma wpływu na wysokość stawki WIBOR, o tyle na wysokość marży już do pewnego stopnia tak.

Przykładowo bank może zaoferować jej obniżenie o określoną wartość (np. 0,5 proc.), jeżeli przyszły kredytobiorca zdecyduje się otworzyć konto osobiste i co miesiąc przelewać na nie wynagrodzenie, skorzystać z karty kredytowej lub zakupić dodatkowy produkt inwestycyjno-ubezpieczeniowy. Rata kredytu również jest złożona i składa się z części kapitałowej (stanowi zwrot części środków, które bank pożyczył klientowi) oraz odsetkowej (część zysku banku z tytułu udzielenia kredytu). Kredytobiorcy stają przez koniecznością wyboru typu raty: mogą być one równe lub malejące. Nie można w jednoznaczny sposób wskazać, który rodzaj góruje nad drugim, ponieważ ich zalety i wady się równoważą.

W przypadku rat równych, kwota regulowanej raty będzie stała każdego miesiąca (wahania będą wynikać ze zmian WIBOR 3M) i niższa niż w przypadku rat malejących. W ten sposób można dokładniej zaplanować wydatki z domowego budżetu w każdym miesiącu. Trzeba się jednak liczyć z tym, że całkowite odsetki będą wyższe, zwłaszcza, że na początku spłaty część odsetkowa będzie stanowić większą część całej raty. Raty malejące pozwalają znacznie szybciej spłacić część kapitałową, co oznacza kilkuprocentową oszczędność na odsetkach, ale kwota pierwszych rat będzie wyższa (i z czasem będzie spadać, jak wskazuje sama nazwa: raty malejące) na samym początku ich spłacania.

Co w takim razie wybrać? Jeżeli kredytobiorca ocenia, że na razie jego możliwości finansowe nie pozwalają mu płacić wyższej raty, ale w przyszłości ten stan ulegnie poprawie, powinien wybrać raty równe. Natomiast w przypadku, gdy w danym momencie stać go, by płacić więcej, ale prognozuje, że w kolejnych latach sytuacja finansowa może się pogorszyć, najlepsze rozwiązanie to wybór rat malejących.

Trzeba przy tym pamiętać, że comiesięczna spłata rat, to nie jedyny wydatek związany z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Oprócz tego, potencjalny kredytobiorca będzie musiał również ponieść np. jednorazowy koszt czynności prawnych (akt notarialny), wyceny nieruchomości dla banku, jak też uiścić prowizję za udzielenie kredytu, jeżeli bank jej zażąda. Dla uzyskania kredytu, niezbędne jest też posiadanie wkładu własnego, stanowiącego od 1 stycznia 2016 roku 15 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Corocznym obciążeniem jest też polisa ubezpieczeniowa „murów” z cesją na kredytujący bank.

Czym jest kredyt hipoteczny?

• Kredyt hipoteczny należy odróżnić od kredytu mieszkaniowego;
• Stosowanie się do kilku sprawdzonych zasad pozwoli bezproblemowo regulować kolejne raty zobowiązania.

W potocznym dyskursie, kredyt hipoteczny, o którym tu mowa, bywa utożsamiany z kredytem mieszkaniowym. Jest to jednak błąd, bo choć oba te produkty finansowe są do siebie zbliżone, nie są identyczne. Kredyt mieszkaniowy pozwala uzyskać finansowanie niezbędne do kupna domu jednorodzinnego, mieszkania, domku letniskowego lub garażu. Finansowanie tego typu pozwala także na wykup mieszkania zakładowego lub komunalnego lub też zmianę lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego na prawo własnościowe. Kredyt hipoteczny natomiast ma szersze spektrum zastosowań, bowiem umożliwia nie tylko na wykorzystanie go na cele wymienione powyżej, ale również na remont, kupno działki budowlanej, albo na prace modernizacyjne związane z wynajmem lub dzierżawą już posiadanej nieruchomości. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka – bank przejmie na własność nieruchomość, jeżeli klient nie będzie regularnie spłacał zobowiązania. Do takich sytuacji dochodzi jednak w ostateczności, bowiem kredytodawca znacznie częściej decyduje się na znalezienie kompromisu z klientem, którego problemy ze spłatą mają charakter przejściowy.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długookresowe, zawierane nawet na 30 lat, obarczone ryzykiem (jak każda zresztą pożyczka pieniężna). Dlatego warto stosować się do kilku rad, które pozwolą sprawie regulować comiesięczne raty. Po pierwsze, należy traktować ratę jako najważniejszą opłatę w każdym miesiącu i wszelkie pozostałe wydatki, które nie mają stałego charakteru, takiego jak rachunki czy zakupy żywnościowe, ustalać tak, aby nie naruszały części dochodów przeznaczonej na spłatę kredytu. Po drugie, warto dzień spłaty (jeżeli jest ona dokonywana automatycznie), ustalić zaraz po otrzymaniu wynagrodzenia, w ten sposób budżet domowy na kolejny miesiąc będzie obejmować środki z wyłączeniem kredytu – łatwiej będzie nimi wtedy zarządzać. Po trzecie, w każdej sytuacji, w której kredytobiorcy dysponować będą większymi środkami finansowymi, powinny one zostać spożytkowane na poczet nadpłaty pożyczonych środków. W ten sposób zobowiązanie zostanie uregulowane nieco szybciej .

Wartą uwagi ofertę kredytu hipotecznego znajdzie się na przykład na https://www.deutschebank.pl/klienci-indywidualni/kredyty-i-pozyczki/db-kredyt-mieszkaniowy.html