Umowę przedwstępną podpisujemy w momencie, w którym zawarcie umowy właściwej jest z jakichkolwiek względów niemożliwe. To rodzaj zabezpieczenia, dzięki któremu każda ze stron ma pewność dochowania warunków przez drugą z nich. Na czym polega i jak przygotować ją najlepiej?

Strony zawierają umowę przedwstępną w momencie, w którym z jakiegoś powodu nie są w stanie podpisać umowy właściwej – istotę umowy stanowi właśnie zobowiązanie do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej. Naturalnie strony mogą w umowie przedwstępnej zawrzeć postanowienia wykraczające poza to minimum, mogą ją podpisać jako odrębny dokument lub zawrzeć w punktach w innej umowie. W umowie przedwstępnej powinien znajdować się termin, w ciągu którego ma zostać zawarta umowa właściwa. Jeżeli strony nie zawarły tego w umowie przedwstępnej, wówczas datę wyznacza uprawniona do tego typu żądania strona. Jeżeli obie strony są uprawnione i podają inny termin, prawnie liczy się ten wcześniejszy. Jeżeli w rok po zawarciu umowy przedwstępnej dalej nie ma wyznaczonego terminu co do zawarcia umowy przyrzeczonej, żadna z tych stron nie może zażądać jej zawarcia (umowa ulega przedawnieniu).

Umowa przedwstępna najczęstsze zastosowanie znajduje na rynku nieruchomości – Strony podpisują taką umowę w momencie, w którym występują jakiekolwiek problemy uniemożliwiające zawarcie umowy właściwej. – tłumaczy notariusz Jan Tarkowski z jednej z wrocławskich kancelarii notarialnych – Należą do nich formalności z uzyskaniem kredytu przez stronę kupującą, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, brakujące dokumenty lub inne procedury związane przykładowo z podziałem działki. Wszystko to, co opóźnia kupno i sprzedaż. Podpisując umowę przedwstępną obie strony zabezpieczają się. Sprzedawca ma pewność, że klient się nie rozmyśli, natomiast klient nie musi martwić się tym, że sprzedawca nieruchomości znajdzie innego nabywcę.

Umowa przedwstępna liczy się już w formie ustnej (na przykład zobowiązanie pracodawcy do podpisania umowy o pracę z przyszłym podwładnym). Naturalnie najlepiej jest udokumentować taką umowę dla celów dowodowych. Można ją po prostu podpisać w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna) lub w formie aktu notarialnego. Obie z nich są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Jeżeli po podpisaniu umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy właściwej, możemy dochodzić się jej zawarcia drogą sądową. Dysponując zwykłą umową pisemną nie ma możliwości dochodzenia się zawarcia umowy właściwej w sądzie, możemy jedynie domagać się odszkodowania. Tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje gwarancję, że dojdzie do podpisania umowy właściwej.

Umowa przedwstępna powinna zawierać dane obu stron: imię i nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, numer dokumentu tożsamości, imiona rodziców. Jeżeli jedną ze stron jest małżeństwo, konieczne są dane obojga. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy mają oni podzielność majątkową lub nieruchomość została zakupiona przed zawarciem małżeństwa i należy do osobistego majątku jednego z małżonków. Jeżeli jedną ze stron jest firma, konieczne będzie podanie jej nazwy oraz numeru NIP. Dodatkowo należy dokładnie opisać przedmiot, którego dotyczy umowa, cenę, rodzaj oraz termin płatności, termin zawarcia umowy właściwej, wysokość zadatku i karę umowną oraz oświadczenie sprzedającego o stanie, w jakim znajduje się sprzedawany przedmiot (w jakim jest stanie używalności, czy i jakie posiada wady ukryte) oraz podpisy obu stron. – Każdy notariusz doradzi także, aby w umowie znalazł się spis przypadków, w wyniku których strony mogą ustąpić od umowy bez żadnych konsekwencji – dodaje notariusz Tarkowski.

Tak przygotowana i podpisana umowa gwarantuje, że umowa właściwa dojdzie do skutku.